Définition de la location-gérance
Ce contrat permet au propriétaire ou exploitant d’un fonds de commerce de le louer en totalité ou en partie à un gérant, qui l’exploite à ses risques et périls. Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant et être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et au Registre National des Entreprises (RNE) au plus tard 15 jours après le début de son activité. Le contrat de location-gérance peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, souvent d’un an renouvelable par tacite reconduction.
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Les conditions à respecter
Tout d’abord, les conditions de fond concernent l’objet du contrat. Le bien loué doit être un fonds de commerce, ce qui suppose l’existence d’une clientèle certaine, personnelle et indépendante. La preuve de l’existence du fonds incombe au loueur, et cette existence s’apprécie à la date de signature du contrat.
La location-gérance nécessite de mettre à disposition du locataire tous les éléments susceptibles d’attirer et de retenir la clientèle. L’absence de clientèle signifie qu’il ne peut y avoir de location-gérance.
L’existence de la clientèle s’évalue à la date de conclusion de la convention, et la preuve de cette existence revient au loueur, souvent vérifiée grâce à un bilan réalisé par un expert-comptable.
Au-delà de la clientèle, la location-gérance porte en principe sur tous les éléments du fonds de commerce, incluant les éléments corporels (matériel, mobilier…) et incorporels (enseigne, nom commercial…). Le bail commercial qui lie le propriétaire du fonds au propriétaire de l’immeuble continue de s’appliquer, mais le gérant n’a aucun lien avec le propriétaire de l’immeuble. Le propriétaire du fonds reste titulaire du bail et doit demander son renouvellement.
Les conditions les plus nombreuses concernent le bailleur. En ce qui concerne le preneur, le gérant doit avoir la qualité de commerçant et la capacité de faire le commerce. Le contrat présente un caractère commercial pour le gérant.
Les conditions de forme consistent essentiellement en des mesures de publicité et en une information précontractuelle due au cocontractant. La location-gérance n’implique pas nécessairement la rédaction d’un écrit et peut être verbale, bien qu’il soit recommandé de toujours passer par un écrit pour des raisons de preuve.
Cependant, le contrat doit faire l’objet d’une publicité sur un support habilité à recevoir des annonces légales dans les 15 jours suivants sa signature, afin de porter l’opération à la connaissance des tiers. Le locataire-gérant doit également s’inscrire au RCS en sa qualité de commerçant.
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Les effets du contrat de location-gérance
Les effets du contrat de location-gérance d’un bar restaurant comprennent des droits et des obligations traditionnels pour le loueur. Celui-ci doit permettre l’usage du fonds de commerce, assurer une jouissance paisible et s’engager à ne pas concurrencer le gérant. Même en restant propriétaire du fonds, le loueur conserve le droit de le vendre ou de le mettre en garantie.
Les obligations du preneur incluent :
- l’utilisation du fonds en bon commerçant ;
- le paiement d’un loyer ;
- la restitution du fonds en fin de contrat.
Le locataire doit exploiter le fonds en respectant son mode d’exploitation, en veillant à sa conservation et à sa fructification. Le contrat étant intuitu personae, le locataire ne peut le céder.
Le loyer, souvent appelé redevance, est fixé librement par les parties et peut être une somme fixe, un pourcentage sur le chiffre d’affaires ou les bénéfices, ou une combinaison de ces modalités.
La redevance peut être indexée si l’indice choisi a un rapport avec l’objet du contrat ou l’activité des parties. Lors de la restitution, le locataire est responsable des dégradations et pertes survenues par sa faute pendant l’exécution du contrat, et le bailleur doit en apporter la preuve.
Si le locataire a amélioré le fonds, il n’a généralement droit à aucune indemnité. Les améliorations intégrées au fonds restent la propriété du bailleur.
Le propriétaire du fonds doit reprendre celui-ci avec les salariés attachés. Les contrats de travail restent en vigueur, et les licenciements éventuels seront à la charge du propriétaire, sauf en cas de procédure collective du locataire ou si le fonds ne peut plus être exploité.
En ce qui concerne les dettes, les créanciers du propriétaire peuvent voir un risque dans la location-gérance du bar restaurant. Le preneur n’est pas tenu des obligations personnelles du propriétaire, et les dettes afférentes à l’exploitation peuvent être déclarées exigibles par le tribunal de commerce si la location-gérance met en péril leur recouvrement. Le créancier doit demander cette déchéance dans les trois mois suivant la publication de la location-gérance.
Le locataire-gérant n’est pas responsable des dettes du loueur sauf stipulation expresse. Jusqu’à la publication du contrat, le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds. Cette solidarité légale exclut les dettes personnelles du gérant.
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Il est également important de connaître et d’appliquer les démarches réglementaires nécessaires à l’ouverture d’un bar restaurant, en choisissant le statut juridique approprié et en se conformant aux obligations du secteur de la restauration. Enfin, il faut promouvoir et réussir l’ouverture du bar-restaurant en concevant une stratégie marketing efficace et en établissant un rétroplanning pour l’ouverture de l’établissement.
La location-gérance d’un bar-restaurant offre une opportunité tant pour les propriétaires de fonds de commerce que pour les entrepreneurs désireux de se lancer dans ce domaine. Ce contrat, encadré par des conditions strictes, permet de déléguer l’exploitation du fonds tout en garantissant une gestion adéquate et un partage des responsabilités.
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