Comment fonctionne la location-gérance ?

Qu'est-ce que la location-gérance ?

Il existe différents types d’installations lorsque l’on cherche un local pour ouvrir un restaurant. L’une des possibilités est d’avoir recours à la location-gérance. La définition de la location-gérance est la suivante : c’est une forme de contrat où le propriétaire d’un fonds de commerce en cède la location totale ou partielle à un gérant qui l’exploite en engageant sa responsabilité.

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Les conditions du bien loué

Quelques conditions doivent être remplies pour établir un contrat qui respecte la loi. Tout d’abord, pour qu’il y ait location-gérance, il est nécessaire qu’un fonds de commerce existe, ce qui suppose une clientèle certaine, personnelle et indépendante. La preuve de l’existence du fonds incombe au loueur. C’est à la date de signature du contrat qu’il faut se placer pour apprécier l’existence du fonds, c’est-à-dire de la clientèle.

Il doit être mis à la disposition du preneur tous les éléments susceptibles d’attirer et de conserver la clientèle. En l’absence de clientèle, la location-gérance ne peut avoir lieu. Généralement, c’est grâce à l’élaboration d’un bilan par un expert-comptable que l’on peut vérifier la réalité de la clientèle du loueur.

Au-delà d’une existence de la clientèle, la location-gérance s’appuie également sur la constitution de tous les composants du fonds, comme :

• les éléments corporels (le matériel, le mobilier, etc.) ;
• les éléments incorporels (l’enseigne, le nom commercial, etc.).

Les conditions de forme de la location-gérance

Parmi les conditions de forme inhérentes à la location-gérance, on retrouve :

• la publication ;
• l’information précontractuelle.

Aucun contrat écrit n’est obligatoire, l’accord peut être seulement verbal. Néanmoins, afin de mettre en place des mesures de protection pour le propriétaire du fonds et le futur gérant, il est préférable de rédiger un contrat qui constitue une preuve de l’accord entre les deux parties.

Toutefois, le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publicité dans un support d’annonces légales, c’est-à-dire dans un journal d’annonces légales (JAL), ou un service de presse en ligne (SPEL), dans les 15 jours après sa signature.

Cette publicité permet de porter à la connaissance des tiers l’acte de location-gérance. Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin.

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Les droits et les obligations du loueur

Comme pour chacune des parties d’un contrat, le preneur et le loueur détiennent des droits et des obligations. Le propriétaire du fonds de commerce est tenu de concéder la jouissance de la chose louée, donc d’un fonds de commerce existant.

Le contrat de location-gérance d’un restaurant contraint le preneur à garantir au gérant une jouissance paisible du bien et de ne pas le concurrencer. Il en reste néanmoins le propriétaire, et peut alors choisir de vendre ou de donner son bien en nantissement.

Lors de la restitution du fonds de commerce par le gérant, le propriétaire du fonds a l’obligation de reprendre le fonds avec les salariés. Si des licenciements sont envisagés, ils seront pris en charge par le propriétaire, sauf si le fonds ne peut plus être exploité, ou si le gérant subit une procédure collective.

Les droits et les obligations du preneur

Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant et être immatriculé au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité. Il est donc soumis aux mêmes obligations que tout commerçant.

Comme vous pourrez l’apprendre pendant votre formation obligatoire pour ouvrir un restaurant, le loueur a des obligations envers le propriétaire du fonds qui sont :

• user du bien en bon commerçant ;
• payer un loyer au propriétaire ;
• restituer le fonds en fin de contrat.

L’usage du fonds répond à des obligations strictes. Le gérant doit respecter le mode d’exploitation, veiller à sa conservation et à sa fructification.

Pour ce qui est de la restitution du fonds de commerce à la fin du contrat de la gérance libre, le locataire répond des dégradations et des pertes survenues par sa faute. Le bailleur est en charge d’apporter la preuve des dégradations. Dans le cas où le locataire a amélioré le fond, il n’a en principe droit à aucune indemnité. Si de nouveaux éléments ont été créés, mais qu’ils ne peuvent être détachés du fonds sans porter atteinte à son intégrité, ils sont remis au propriétaire.

Le gérant doit remettre le fonds au propriétaire, qui lui a l’obligation de le reprendre.

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La redevance en pratique

La redevance en pratique constitue une somme librement fixée entre les parties. Elle peut consister en une somme fixe, un pourcentage établi sur le chiffre d’affaires ou le bénéfice, ou en la combinaison de ces différentes possibilités.

La redevance peut être indexée. Si l’indice choisi est en rapport avec l’objet du contrat ou avec l’activité des parties, l’indexation est valable, conformément au droit commun. Sinon, la clause est nulle.

Les dettes du loueur et du preneur

La location-gérance comporte des avantages et des inconvénients, notamment à l’égard des dettes du loueur et du preneur. 

La mise en location-gérance peut constituer un risque pour les créanciers du propriétaire, car le preneur n’est pas tenu des dettes personnelles du loueur, sauf clause mentionnée dans le contrat. Les dettes rattachées à l’exploitation du fonds peuvent être immédiatement exigibles par le tribunal de commerce, si le juge estime que la location-gérance menace le recouvrement. 

Pour ce qui est des dettes du preneur, l’article L144-7 du Code de Commerce précise que dès la publication du contrat de location-gérance du restaurant, le loueur du fonds est solidairement responsable des dettes du preneur contractées pendant l’exploitation du fonds, peu importe leurs origines, contractuelles ou légales.

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